Wohnung geerbt, sanieren, vermieten oder verkaufen
Zielgruppe: Erben einer Wohnung, oft 50+
Typische Wanddurchbruch-Szenarios in dieser Phase
Klassischer 60er-Jahre-Grundriss: kleine Küche + Wohnzimmer getrennt. Wanddurchbruch erhöht Vermietbarkeit deutlich (Mietpreis +10-15 % möglich).
Ein 4-m²-Bad ist heute schwer vermietbar. Wand zwischen Bad und Flur raus für 6-m² ist oft 'der' Kauf-Trigger.
60er-Jahre-Wohnungen haben oft 2× 8 m² statt 1× 16 m². Für moderne Familien-Tauglichkeit Wand raus, Statik je nach Wand.
Bauphase zwischen Räumung und Vermietung
Erbe + Räumung dauert oft 3-6 Monate (Hinterlassenschaft sichten, Verwandte einigen). Direkt danach Bauphase 4-8 Wochen für Wanddurchbruch + Renovierung. Dann Vermietung. Steuer-Tipp: Renovierungskosten sind im Rahmen der Erhaltungs-Aufwendungen sofort absetzbar (nicht über AfA), wenn unter 15 % der Anschaffungskosten in den ersten 3 Jahren.
Was in dieser Phase am meisten nervt
- !Emotionale Belastung, Wohnung war Eltern-Erinnerung
- !Kosten-/Nutzen-Rechnung unklar: lohnt sich der Umbau für die geplante Miete?
- !Mit-Erben sind oft uneins über Investitionshöhe
- !Steuerliche Fallen (15 %-Grenze, anschaffungsnahe Aufwendungen)
Praktische Tipps aus der Bauleitung
- ✓Vorher Marktcheck: was wird in der Lage vermietet, was zahlen Mieter, Renovierung muss zur Ziel-Miete passen
- ✓Anschaffungsnahe Aufwendungen (15 %-Grenze): Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren nach Erbe können steuerlich AfA-pflichtig statt sofort absetzbar werden, Steuerberater fragen
- ✓Statik-Dokumentation aufbewahren, beim Verkauf wertet das die Immobilie auf
- ✓Bei Vermietung: WEG-Verwaltung sofort über Eigentümerwechsel + Bauplanung informieren
- ✓Bauamt-Anzeige bei tragenden Eingriffen, verzichten kann teuer werden (Rückbau-Anordnung)
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Häufige Fragen aus dieser Lebensphase
?Lohnt sich Wanddurchbruch für höhere Miete?
In Berlin grob: Wanddurchbruch zur offenen Wohnküche bringt 0,50-2,00 €/m² mehr Miete je nach Lage. Bei 80 m² Wohnung also 40-160 € pro Monat. Bei Investition von 8.000-12.000 € amortisiert sich das in 5-15 Jahren, solider Hebel. Plus: Wohnungen mit modernem Grundriss stehen seltener leer.
?Was ist die 15 %-Regel bei Renovierung nach Erbschaft?
Wenn Renovierungs- und Modernisierungskosten in den ersten 3 Jahren nach Erbe / Kauf zusammen mehr als 15 % der Anschaffungskosten (Bemessung: Gebäudewert ohne Grundstück) ausmachen, sind sie nicht sofort als Werbungskosten absetzbar, sondern müssen über AfA (50 Jahre, 2 %/Jahr) abgeschrieben werden. Wer den Wanddurchbruch nicht im Erbjahr macht oder unter 15 % bleibt, kann die Kosten sofort steuerlich geltend machen. Unbedingt Steuerberater hinzuziehen.
?Brauche ich für jeden Mit-Erben Zustimmung zum Umbau?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht. Bauliche Veränderungen brauchen Einstimmigkeit oder Mehrheits-Beschluss (je nach Erbvertrag). Praxis: Erbauseinandersetzung anstreben, einer kauft die anderen aus, dann freie Bauplanung. Wenn das nicht geht, einen Erben bevollmächtigen und vorab in WhatsApp/Mail dokumentieren.